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出卖人因房价上涨违约,否可以提出返还定金
文章类型:纠纷案例 浏览次数:176 加入时间:2019-7-6 15:49:06 出处: 打印该页
 一、基本案情
  1、原告诉称
  原告陈某诉称,2018年5月19日,原告与被告与A公司签订《房屋交易合同》,合同约定:房屋,产权性质为私产,产权人为崔某,房屋面积为32.79平方米,房屋成交价格为1078000元,乙方原告于2018年5月19日支付30000元。甲乙双方于2018年6月10日之前签订《存量房屋买卖协议》。原、被告签订《房屋交易合同》后,房价上涨。2018年5月23日开始,被告向原告表示其不再履行《房屋交易合同》。原告购买房屋的目的为居住与孩子上学使用,被告的违约行为是原告完全不能接受的,原告明确表示要继续履行合同的约定,被告提出需增加20000元房款,原告表示可以协商,如果能顺利交易并过户,原告可以接受增加20000元的房款,然而被告却又再次提出增加房款,被告的目的一目了然,被告的不诚信导致交易无法自行顺利开展。无奈,原告诉至法院:1.请求法院判令解除原、被告与第三人签订的《房屋交易合同》、《委托评估协议》及《房屋贷款委托合同》;2.请求法院判令被告返还原告定金30000元;3.请求法院判令被告支付原告违约金107800元;4.请求法院判令被告赔偿原告损失252695元,其中房屋差价220000元,律师费30000元,保全保险费用2695元;5.请求法院判令第三人退还原告居间服务费26950元、贷款服务费2050元。
  2、被告辩称
  崔某辩称,不同意原告的全部诉讼请求。被告与原告及第三人签署的《房屋买卖业务签订文件合订本》(即包含《房屋交易合同》、《委托评估协议》及《房屋贷款委托合同》在内的买卖诉争房屋的相关文本材料),在签订该《房屋交易合同》时,被告由于对房屋成交价格并不了解,被告认为构成重大误解,应对该《房屋交易合同》予以撤销,并保留对第三人对被告造成的相关损失的诉讼权利。至于原告主张的解除合同,被告认为原合同约定的价款1078000元过低,被告希望价格上调为1260000元整后可以继续履行合同。如果原告希望解除合同,被告同意,但不同意第三人退还原告支付上述协议的居间服务费。关于第二项请求,如果双方协商解除合同可以退还定金30000元。关于第三项诉讼请求中违约金不认可,被告认为在签署《房屋交易合同》之时第三人对房屋成交价格对被告予以误导,签署《房屋交易合同》之前并未与被告联系过,均是与被告姐姐崔某某进行的沟通,但崔某某并未向第三人提供相应的被告签字授权的卖房委托手续,但在签署该份《房屋交易合同》之时,第三人却向被告陈述,该房屋成交价格与被告姐姐沟通一致,故被告认为第三人存在欺骗被告的行为,并导致被告对该份《房屋交易合同》签署时产生了重大误解,现应对该份《房屋交易合同》予以撤销。关于第四项诉讼请求,原告已经向被告主张了支付相应违约金,则不应再就相应的损失向被告予以主张,且第三人在本案中存在相应的过错,该损失不应由被告承担,其中房屋差价也并无相关依据,被告认为该损失主张过高。关于第五项诉讼请求,依照该案件相关过错程度,第三人应按照过错比例予以承担。第六项诉讼请求听从法院判决。
  A公司述称,对原告的第一项诉讼请求,尊重双方当事人的意见,如果双方同意解除,我方也同意解除;对原告的第二、三、四、六项诉讼请求与我方无关,尊重法院判决;对原告的第五项诉讼请求,若合同继续履行,我方不同意退还,若双方达成和解解除合同,我方可以将居间服务费退还,贷款服务费基于安心承诺,买卖不成全额退还中介费原则,除实际产生的600元费用外,其余的1450元贷款服务费可以退还原告。
  二、法院查明
  北京市丰台区法院查明:诉争房屋所有权人为崔某。2018年5月19日,崔某与陈某、A公司签订《房屋交易合同》,崔某为出售方,陈某为买受方,A公司为居间方。合同约定,崔某将诉争房屋出售与陈某,房屋价款为1078000元。上述合同签订当日,陈某交付崔某30000元作为定金。崔某同意陈某采用银行贷款方式支付房款,陈某同意委托A公司协助双方办理贷款手续,如委托A公司协助办理贷款手续,则陈某另行与A公司签订房屋贷款委托合同。陈某与崔某须于2018年6月10日之前签订存量房屋买卖协议,同时陈某将除定金之外的其他首付款存入该机构,崔某将已收取的定金存入该机构。陈某应向A公司支付居间服务费26950元。该合同同时约定,在合同履行期限届满之前,任何一方明确表示不再出售或不再购买本合同标的房屋,则构成根本性违约,守约方有权解除房屋买卖合同关系(但需书面告知违约方),并要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金。本合同签订后,如双方或任何一方未能履行本合同,守约方有权直接向违约方或合同解除过错方追缴其居间服务费损失。因违约方导致守约方,未实现债权或物权,而实际产生的有关费用(包括但不限于:诉讼费、保全费、担保函、律师费、通知费用、催告费用、利息或罚息等)应由违约方承担。之后,崔某以在A公司卖房登记价格与合同约定价款不一致为由,未按其与陈某签订的《房屋交易合同》继续履行,双方发生争议,陈某来院起诉。
  三、法院判决
  北京市丰台区法院判决:
  1、解除原告陈某与被告崔某签订的《房屋交易合同》;
  2、被告崔某退还原告陈某《房屋交易合同》定金30000元;
  3、被告崔某支付原告陈某《房屋交易合同》违约金30000元;
  4、被告崔某支付原告陈某《房屋交易合同》律师费30000元;
  5、被告崔某支付原告陈某财产保全保险费2695元。
  四、律师点评
  房产律师靳双权认为,崔某以合同约定价款与其登记价款不一致为由拒绝履行合同义务,但庭审中崔某并未提交充足证据证实其与陈某签订的《房屋交易合同》并非其本人真实意思表示,其主张对于合同价款不了解存在重大误解亦欠缺合理依据,根据证据规则的相关规定,法院对崔某的抗辩意见不予采信,其应承担相应的违约责任。关于陈某主张的第一项诉讼请求,陈某作为守约方,要求其与崔某签订的《房屋交易合同》符合合同约定且不违反法律规定,法院予以支持。至于陈某主张解除与A公司签订的委托评估协议与房屋贷款委托合同,因该两份合同所涉及的法律关系与本案并非同一法律关系,如双方存在争议,陈某可另行主张权利予以救济,本案不予处理。关于陈某主张的第二项诉讼请求,陈某作为守约方主张解除其与崔某签订的《房屋交易合同》后,有权要求崔某退还其在签订合同时所交付的定金,法院对陈某的该项诉讼请求予以支持。关于陈某主张的第三、四项诉讼请求,因陈某未能提交充足证据证实诉争房屋现存在涨幅情况导致其作为购买方产生了购买差价问题,法院对陈某主张的购买诉争房屋差价损失不予支持。同时,基于诉争房屋价格现状及房地产市场整体走势,结合违约金所具有的填平损失、兼具惩罚的性质,法院酌情判令崔某支付陈某《房屋交易合同》违约金30000元。另外,根据陈某与崔某签订的《房屋交易合同》中违约责任部分第9条“因违约方导致守约方未实现债权或物权,而实际产生的有关费用(包括但不限于:诉讼费、保全费、担保函、律师费、通知费、催告费用、利息或罚息等)应由违约方承担”的约定,陈某向崔某主张律师费及财产保全保险费用符合双方签订的《房屋交易合同》约定,法院予以支持。至于陈某主张的第五项诉讼请求,系因其与第三人之间产生的居间服务法律关系所产生,与本案并非同一法律关系,如双方存在争议,陈某可另行主张权利予以救济,本案不予处理。
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