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房价有没有泡沫?现在买房是好的决策吗?远比你想得复杂多了!
文章类型:房产资讯 浏览次数:511 加入时间:2017-6-3 9:02:55 出处: 打印该页
房价涨到今天的样子,这个势头可持续吗?放眼未来20年,现在购买房子作为长期投资,是不是可持续的、合理的投资呢?

  下文为2016年的文章,仅供理论参考。

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  中国房地产是不是泡沫?

  谈到中国房地产,许多人的第一反应就是泡沫。以中国之大,在个别城市出现楼市泡沫当然是可能的。但如果把整个中国房地产市场看作泡沫,则无法解释三个非常显著的事实。

  首先,如果房价上涨是由于宽松货币所导致泡沫现象,那么我们应该看到房价在大多数城市普遍上涨。

  事实上,中国房地产市场是个两极分化非常严重的的市场。一些城市如北京上海的房价涨幅确实非常大。但是大部分城市的房价,过去几年的累计涨幅其实非常有限。根据搜房的百城指数,中国最大的100个城市里,有62个城市今年9月的房价水平比2013年9月时要低。只有17个城市的房价比三年前高20%以上,而这17个城市去年只占全国商品房销售面积的16%左右。换句话说,房价长期大幅上涨,并不是一个全国性的现象。

  第二,在大多数市场泡沫中,基本面越差的资产往往价格上涨越多。

  因为泡沫中的交易主要为了短期买卖而不是长期持有,所以基本面是相对次要的。但上述提到的17个城市,13个城市分布在中国三大城市群,包括珠三角(深圳,珠海,惠州,东莞,中山),京津冀(北京,保定,廊坊,石家庄,天津)以及长三角(上海,昆山,苏州),剩下四个是地区性中心城市(厦门,南京,合肥和武汉)。换言之,这17个城市都有因人口集聚或中心城市外溢所带来的基本面支持,这和股市泡沫中,往往越是没有基本面支持的垃圾股涨的越多不同。

  第三,中国房价上涨的分布越来越极端。

  在上一轮房价上行周期中,大多数城市的房价涨幅居中,涨很多或者很少的城市是少数,整体涨幅呈钟形分布。但是这一轮房价上行周期中,两级分化极其严重。同样以搜房统计的100个城市来说,2016年9月的房价和12个月前相比,有22个城市房价超过15%,个别城市甚至超过40%。但同时也有63个城市上涨小于5%。涨幅分布从上轮的两头低中间高,变成了两头高中间低。泡沫理论同样无法解释房价涨幅的分布在最近两轮周期中的变化。

  2

  不是泡沫那是什么?土地的供需错配

  在房价加速上涨的时候,比如2013年或今年,很多人看到的是高房价,所以认为房地产是“泡沫”。但当房价下降的时候,比如2012年和过去两年,人们看到更多的是高库存,所以认为房地产已经“过度投资”了。事实上,中国房地产真正的问题在于房地产在地区间的供需错配。

  具体来说,房屋供应和人口流动的方向是相反的,或者说土地城镇化和人口城镇化是背离的。过去5年里,从住宅的施工面积来看,三四线城市的增速远超二线城市,而二线城市又超过一线城市。后果就是,在人口流入、房屋需求比较大的城市,供应是不足的,因此房价长年上涨。而在人口流出、房屋需求比较小的地方,供应是过剩的,因此库存高企。

  如果因为出现库存问题就认为中国房地产是过度投资,那么合理的政策就应该是降低全国范围的土地供应。例如今年上半年,北京上海这样的大城市,住宅土地的成交面积就在“去库存”的名义下,和去年同期相比下跌了70%和51%。但如果供需错配是正确的,那么不应该采取一刀切限制楼市的政策,而应该在供应不足的城市增加供应,而在供应过剩的城市减少供应。否则,供需不平衡在未来将进一步恶化。

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  供需错配和泡沫:截然不同的含义

  供需错配和泡沫,都可以表现为房价高速上升,但两者是不同的。

  首先,两者的本质不同。如果北京今年只拍卖一幅土地,这幅土地的价格一定是天价。但这是因为供应不足而非泡沫造成的。

  对付泡沫的办法关键是管住需求,但用同样办法来对付供给不足,短期也许能压住房价,但不可能彻底解决问题,更可能恶化长期的供需平衡。

  其次,对于房价判断不同。供需错配的情况下,一线城市也会由于政策打压和需求透支,出现短期房价见顶并下跌的情况,但市场能在比较短时间复苏。

  如果是泡沫破灭,就可能需要很多年才能恢复,比如香港97年和美国07年房价泡沫破裂,分别用了15年和8年才回到泡沫破裂前的水平。所以一个人对未来房价的判断,以及是否作出购房的决定,和他认为目前房价是否是泡沫密切相关。

  第三,经济预测含义不同。如果是泡沫,总有破灭的一天。从其它国家的经验看,房地产泡沫的破灭几乎毫无例外会伴随着经济长期低迷,不太可能很快复苏。

  但如果房价涨主要是因为供需错配,那么在政策压力和需求透支的情况下,明年中国房地产市场的确可能进入下行周期,中国经济当然也会受到负面影响,但不太可能出现房地产泡沫破灭后的大萧条和长期停滞的景象。

  第四,驱动因素不同。供需失衡和泡沫的一个重要区别是杠杆率和短炒的比例。中国的一线城市既有限购,又有限贷,首付至少20%,而且短期买卖的税费成本非常高,这一切都使得资金快速进出的难度很大。至于本地市民由于担心房价上涨提前购房,这更像是透支未来的需求而不是炒房,这一点从政策收紧的时候就能看出来。

  如果是泡沫,当政策转向的时候,通常会出现投机客纷纷出逃却无人接盘的情况。但中国每次收紧楼市政策,我们看到的,更多是购房者试图在政策收紧前赶上最后一班车。

  相比楼市,土地市场没有限购等进出限制,而且开发商的杠杆可以远高于购房者,出现泡沫的可能性要大不少。

  最后,需要强调的是,不是泡沫,不代表合情合意。由于土地供需错配所造成高房价与高库存并存,既不合情(财富分配)也不合理(经济增长),但并不能因此得出高房价就是泡沫的结论。

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  关于房价的其它解释

  关于房价还存在着其它的解释,例如货币超发或者人口结构。这些解释都有其合理的部分,但是相对于土地的地区供需错配,都是相对次要的。

  例如,货币超发无法解释中国大多数城市的房价涨幅非常有限。而且,金融危机之后,全世界央行都通过货币宽松刺激经济,但大多数国家的房价并没有出现如中国一线城市这样的大幅上涨。此外,香港由于汇率同美元挂钩,没有独立的货币政策。但房价仍然长年很高,所以关键还是供应问题。

  事实上,房价和货币是互为因果的。很多人觉得政府刺激楼市,就是央行哗哗开动印钞机,老百姓手上钱多了,就把房价买上去了。

  其实,更加符合现实的描述是,楼市升温,房地产成交量上涨,导致房贷上升。当这些房贷被开发商或卖房人存到银行后,就变成了存款,而存款就是货币。

  另外,房价的上涨,会导致了房产和土地作为抵押品的价值上涨,从而可以撬动更多的贷款,这些贷款最后也变成存款。

  换句话说,楼市火爆导致了货币增速的加快。所以,不能因为货币和房价高度相关,就认为是货币超发导致房价上升。反而更应该问,为什么中国楼市的火爆为什么屡浇不灭?答案正是供需错配。这也是为什么世界上其它央行也放松货币,但房价上升远远小于中国的原因。

  至于人口结构这样的慢变量,在发达国家和房价都不是简单的一一对应,日本90年代房价下跌和美国00年后的房价上涨,和人口关系都不大。至于象中国这样处于剧烈的结构转型的国家,人口的影响就更加模糊。中国劳动人口(15-59岁)在2010年左右就已见顶,但之后房地产市场仍经历了两轮周期。上海2015年人口是下降的,但2016年却经历了房价的大幅上涨。而且,全国层面人口结构的变化,也无法解释中国房地产市场为何变得如此两极分化。

  而且,中国的人口流动远未完成。由于现存的户籍和土地制度,虽然农业只占中国经济9%,但农村人口仍占中国人口的44%。目前以常住人口计算的城镇化率仅56%,而以户籍计算的仅40%,远远小于欧美和东亚国家超过80%的城镇化率。同时,中国城市人口内部的迁徙也远未结束,由于长期计划经济的影响,中国一直存在大城市太小,小城市太大的问题。一线城市如北京上海的居民占全国人口的比例,要远远小于大多数国际的一线城市。同时,地区和城乡之间的收入差距之大,也是国际少见的。所以,人口将继续向大城市及其周边城市流动,甚至在每个省内部,人口也正在向省内的一线城市集中,像河南,辽宁和安徽这样的人口大省,过去五年省会人口的增加都超过了整个省的人口增加。

  中国政府的房价调控降低了楼市的风险。

  我们认为,楼市重演去年(2015年)股市崩盘,或者美国08年金融危机的可能性并不大。

  首先,中国的城市中,楼价长期上涨的城市并不多。的确不少二线城市今年(2016年)涨幅很大,但也要看到,这些城市之前大多经历了长期的房价停滞。如果以五年的长度看,房价涨幅很大的仍然主要是一线城市。

  而一线城市的问题在于供给远远小于需求。由供应不足带来的房价高企,很难说是泡沫,更谈不上会破裂。而大多数供应过剩的三四线城市,长期来看房价涨幅非常有限。

  第二,中国家庭部门的杠杠率不高。中国家庭债务占GDP的比重仍然不到40%,大概23万亿人民币左右,其中大部分是房贷。假设这些债务的平均利率是5%,每年利息支出 在1.2万亿左右,而居民的银行存款就有将近60万亿。而且,这5%的平均利率还有很大的下调空间,目前香港的房贷利率就只有2%左右。

  第三,中国房价和金融市场的关系并不那么紧密。单单房价下跌本身,并不足以直接导致08年这么大的危机。例如香港在2003年的时候,房价曾比97年的高点下跌了70%,但金融体系仍然正常运作。在中国,类似的房贷衍生产品几乎不存在。而且中国首付比例非常高,直到去年9月前仍要求30%的首付比例,现在仍有20%,并不存在美国式的次贷现象。

  第四,中国政府的房价调控降低了楼市的风险。中国房价的上升周期通常低于两年,除了开始的酝酿期,以及最后的熄火期,中间房价上升较快的时间,只有1年左右。上升周期后,再进入一到两年的房价平台期,消化前期的房价涨幅。这种冲刺和修整交替的短周期特点,防止了房价在一轮周期中上升过多。

  第五,中国政府手中拥有大量的政策工具。

  政府不仅可以改变未来的土地供应,在极端情况下甚至可以改变过去的土地供应,比如从开发商手上回购土地,或者改变土地用途及容积率等。政府还可以控制信贷,包括首付比例,按揭利率,贷款资格等。政府还可以改变购房条件,例如户籍,居住年限,已购套数等等。

  第六,一线城市的限购,使得北上深的房价,主要受改善性需求而非炒房推动。

  第七,中国作为赶超型国家,在接下来的十到二十年里,经济增长虽然不太可能重复过去的经济增速,但仍可能比其他发达国家的要快。

  穆岚 “ 政府调控和市场调节都是手段”

  在社会主义市场经济下成长起来的人们,对政府的调控态度充满尴尬。小调控不痛不痒,常常沦为“空调”;大规模全面整顿、管理又让人心怀恐惧。

  当中国的“市场经济”和“宏观调控”已经并肩运行了数十年之后,我们这些即便是处于“江湖之远”的吃瓜群众,也能意识到一个问题:放任人民群众的逐利热情,弄不好就成了90年代的海南房地产泡沫;但是“体贴入微”的拔高性政策关怀,弄不好还会适得其反。

  政府的政策决策,最好用来“保底”,让人民不困顿于饥寒,让经济不跌宕于泡沫。而“攀高”这种需要创造性和积极性的事情,还是留给市场吧。

  对于市场的狂热,大家好像都喜欢一口咬定“不会有问题”。因为摊子尽管烂,但只要足够大了,党国就一定会兜底。

  但是有没有想过,万一不打算兜了呢?或者,心有余而力不足了呢?

  北大光华管理学院应用经济学系教授陈玉宇演讲

  我认为,房子每年涨3%以上,才是一项合理的投资。在这3%里,有2%是折旧,1%是净收益率。每年涨3%,难吗?事实上,在美国投资房地产的真实收益率不到1%。现在要求北上广深房价保持3%的涨速,需要一些前提条件。

  首先考虑未来人们对房子的需求有多强,其中最主要的因素就是收入增长有多快,第二考虑政府能供多少地盖房。我们假设20年后,中国城市化率达到70%,房价收入比是10倍,房子每年折旧2%,人均住房面积提升到40平米。

  我们对一、二、三线城市进行分析,分析一年新建多少房子和人们收入增长速度的关系。以一线城市为例,如果居民收入能增长6%,城市每年新增住房只有1000万平米,那么,房子的真实回报率是可以达到3%的。如果算上4%的通货膨胀率,名义上就有7%的真实回报率。如果北京每年新增住房有4000万平米,那大家必须更富有,才能有更强的购房动力。所以,再具体以北京为例,假设未来保持每年6%-7%的经济增速,新建住房降到之前的50%左右,才能保证投资房产在未来20年能有每年3%的净收益率,才是一项理性的投资。而这些假设,未必能成立。

  中国今天的房价已经涨到很高的程度了。房屋投资要维持3%的真实收益率,北上广深,甚至包括二三线城市必须维持6%至7%的真实收入增长率,还要把住房供地降到过去5年的一半水平。

  所以,供给、需求是很简单的道理,第一我们要努力发展经济,提高大家的收入,房价还会节节高;第二供地不能太多,太多就崩盘了。我们的结论是,房价的确已经很高了,必须非常小心谨慎对待它。为了让房价不崩盘,政府当然可以控制土地供给,但机会成本是,我们的城市化速度会变慢,生产效率方面有损失。

  当然,房价还可以更高,因为刚才的决策模型是理性的,但中国人买房,很多不求3%的真实回报率。如果把钱存银行、放在股市的回报率更低,人们还是对投资房地产。但是,中国能支撑多高的房价呢?
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