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月月还房贷,不知道这些就亏大了
文章类型:房贷理财 浏览次数:749 加入时间:2016-10-3 9:07:52 出处: 打印该页
人们通过贷款买房已是普遍的现象。贷款之后,每月需要向银行归还部分本金和利息,俗称“月供”。虽然司空见惯,但笔者发现,有很多人对房贷月供缺乏了解,网上一些关于月供的介绍也并不准确。
有一种比较流行的说法,说银行放贷要先收利息,月供前期还的都是利息,等利息都还完了再还本金。其实,这种说法并不正确。
银行在为借款人计算房贷还款额的时候,一般是按月计息。借款人所还的月供金额由两部分组成,一部分是本金,一部分是利息。两者相加,正好是每月所还的月供金额。目前,银行的房贷分为“等额本息”与“等额本金”两种还款模式。等额本息,就是每个月还款的“本+息”之和始终保持不变。而等额本金,就是每月的还款总额里,本金部分始终保持不变,利息另算。
另外还有一种说法,说“等额本金”还款方式比“等额本息”还款方式划算。这种提法也存在理解的误区。假设借款人选择“等额本金”还款方式,总借款100万元,分100个月平均还本金,则每月要还本金1万元。第1个月还:本金1万元加上100万元本金借1个月应付的利息数;到了下个月,还本金还是1万元,再加上(100-1)=99万元本金借1个月应付的利息数。显然,下个月的利息少于本月(本金变少),所以总还款额也少于本月。这样一来,以后每个月总还款金额越来越少,最后还清。
的确,在“等额本金”还款方式下,由于前期归还的本金比较多,所以相对于“等额本息”还款方式而言,借款者支付的利息总额要少一些。不过采用这种方式是不是划得来,却需要好好分析。
一旦选择“等额本金”还款模式,由于借款人所借的本金数量相对于“等额本息”而言,本金会提前归还。此时,借款人需要考虑资金的边际使用效益。如果有更好的投资机会,能带来超出支付银行借款利息的回报,那就可以选择“等额本息”方式,让本金在手中多停留一会儿。
因此,选择何种还款方式,要看借款人是愿意将还款压力放在还款的前期还是放在还款的后期。其实,从会计角度来看,无论是哪种还款模式,银行在计算房贷月供的本金与利息的时候,都是非常公平的。如果借款人还心存疑惑,在去银行还款时,还可要求银行打印一张还款明细表,在明细表上,每个月本金还多少,利息是多少,还剩下多少本金没有还,都非常清楚。
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